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一季度销售额同比增三成。2021 年3 月公司实现销售额628 亿元，同比+14%，环比+39%，较2019 年3 月+10%（2021 年1 月和2 月分别较2019 年同期+46%/+5%）；销售面积430 万方，同比+14%，环比+56%，较2019 年3 月+19%；对应销售均价14，631 元/平，同比基本持平（+1%），环比-11%。2021 年1 季度公司销售额和销售面积分别同比+30%/+25%至1，795 亿元/1，104 万方，分别较2019年同期+20%/+19%，对应销售均价16，252 元/平（2020 年15，086元/平）。
一季度拿地分布更加均衡。2021 年3 月公司新增11 个开发项目，拿地金额133 亿元（同比+196%，根据月度拿地公告整理），拿地面积205 万方（同比+45%），对应楼面均价6，476 元/平。2021 年1 季度公司拿地金额435 亿元（同比+300%），拿地面积594 万方（同比+142%），对应楼面均价7，324 元/平。
2021 年1 季度公司新增土储中69%位于一二线城市（2020 年52%），主要分布于关中平原/长三角/粤港澳大湾区/京津冀/辽中南等都市圈，拿地面积占比分别为14%/12%/9%/7%/6%，前五大布局都市圈的面积集中度为48%（2020 年为56%）。
2021 年3 月公司金额口径拿地强度21%，金额口径权益比例66%；2021 年1 季度公司金额口径拿地强度24%（2020 年29%），金额口径权益比例79%（2020 年69%）。年初以来土地市场竞争相对激烈，致公司拿地强度偏弱。公司在手现金充裕（2020 年末为1，952 亿元），建议投资者关注4 月北京、广州、杭州和南京等一二线城市集中供地后公司的补货节奏。
拟通过债转股向物流公司增资63 亿元。截至2020 年末，公司向万科物流发展有限公司（简称“万科物流”）累计投入资金约244亿元（不含境外物流平台投资），其中注册资本181 亿元（2020年公司曾将180 亿元债权转为股权出资）、股东借款63 亿元。公司拟将63 亿元股东借款转为股权出资，增资完成后万科物流注册资本将进一步增至244 亿元。2019-20 年万科物流分别实现营业收入3.83/11.15 亿元，对应净利润-1.88/-1.43 亿元，年度折旧摊销额分别为2.86/5.65 亿元。
估值建议
维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于7.4/6.8 倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，维持目标价42.85 元/股不变，对应7 倍2021 年住宅开发业务目标PE 和2，214 亿元非住开发业务目标市值，具有48%的上行空间。
风险
结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。
