1．投资建议
公司的物业管理业务正在稳步向好，疫情对资管业务仅为单次的冲击，轻重资产分离也在加速推进。公司去年已经完成了总部的整合，目前区域整合也在加速推进，在公司内部融合融效的加速助推下，盈利能力和管理效率有望持续提升，我们预计2021 年公司会有更好的表现。
预计公司2021-2022 年归母净利润分别为6.28 亿元、8.54 亿元，对应的每股收益分别为0.64元/股、0.81 元/股，以3 月24 日的收盘价16.7 元计算，对应的市盈率分别为26 倍、21 倍。
我们认为公司未来还有很大的发展空间，维持“推荐”评级。
2．我们的分析与判断
（一）业绩略不及预期，资管业务拖累整体表现2020 年是公司完成重大资产重组后的第一个完整年度。报告期内，公司实现营业收入86.35 亿元，同比增加42.07%；实现归母净利润4.35元，同比增加52.03%。公司业绩略低于我们的预期，主要是由于资管和地产业务拖累了业绩表现，物业管理业务还是实现了稳健增长。公司的第一大核心主业物业管理业务全年实现营业收入80.35 亿元，同比增长56.04%，占公司营业收入的 93.06%。第二大核心主业资产管理业务实现营业收入4.34 亿元，同比下降29.65%，占公司营业收入的 5.02%。
（二）物业管理业务实现较高增长，盈利能力有所修复
报告期内，公司物业管理业务实现净利润5.32 亿元，可比口径下增长35.7%，物管业务实现了较高的增长。其中，基础物管实现营收64.63亿元，同比增长 40.52%，占公司物业管理业务收入的80.44%；专业化服务实现营业收入15.72 亿元，同比增长185.80%，占公司物业管理业务收入的 19.56%。专业化服务中收入排名前三的业务分别为：案场协销及房产经纪收入、设施管理服务收入、建筑科技服务收入，占比分别为45.19%、20.96%、18.02%，随着未来和母公司的协同以及科技数字化的投入，专业化服务业务提升的空间较大。
公司在市场拓展方面也取得了不错的成绩，公司在管物业项目达到1438 个，同比增20%，管理面积达到1.91 亿㎡，同比增长25%，新签年度合同额达到24.55 亿元，为后续业绩的释放奠定基础。公司的管理结构也是十分优良，从项目来源来看，承接母公司的项目占比为35%，外拓项目占比65%；从业态类型来看，机构物业项目占比64%，住宅物业项目占36%，公司在机构物业方面的深耕拓展策略一直在保持。公司的盈利能力有所修复，物业管理毛利率为10.97%，较去年增加1.14 个百分点，基础物业管理毛利率也有去年的8.47%提升到10.23%。公司的第三方客户满意度的持续攀升，住宅业态项目续签率为 99%，非住宅业态项目续签率为96%，服务品质提升在改善客户服务体验的同时也有助于品牌效应的扩大，为业务的持续增长注入强劲动力。
（三）疫情对资管业务的冲击为一次性，今年会有更好表现公司资产管理业务实现营业收入4.34 亿元，占公司营业收入的5.02%，同比下降29.65%，主要系受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，以及租金减免导致的收入减少，资管业务拖累了整体的业绩表现。其中，商业运营实现营业收入2222 万元，同比下降65.25%，占资产管理业务收入的5.12%；持有物业出租及经营实现营业收入41163 万元，同比下降25.53%，占资产管理业务收入的94.88%。其他业务实现营业收入1.66 亿元，占公司营业收入的1.92%，下降46.68%，降幅较大主要系公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘。我们认为去年疫情对资管业务的冲击是一次性的，随着疫情防控常态化，公司的资产管理业务将逐步恢复，本年度将会有更好的表现。同时，公司高管在业绩发布会上提到，未来招商蛇口的将逐步向公司注入商管等项目，长期来看，资管业务还有较大的发展空间。
3．风险提示
重组后组织架构调整进程不及预期，新签项目拓展不及预期，人工成本上升等风险。
