招商积余（001914）：基础物管增长稳健、专业服务有望发力
类别：公司 机构：天风证券股份有限公司 研究员：陈天诚/张春娥 日期：2021-03-26
事件：公司披露2020 年年报，实现营业收入86.35 亿元，同比增加42.07%，实现归母净利润4.35 亿元，同比增长52.03%，实现基本EPS0.4104 元，同比增长0.34%，每10 股派息1.3元。
业绩增长较快，费用管控助力净利率稳步提升。2020 年公司实现营业收入86.35 亿元，同比增加42.07%，实现归母净利润4.35 亿元，同比增长52.03%。1）公司营收规模上涨主要由于原有物管项目自然增长以及公司新拓展物业管理项目增加，2）公司计提资产减值-1510.68 万元主要原因为存货减值损失转回以及收回年度计提的应收款项坏账，3）公司毛利率下降4.65个PCT 至13.61%，费用端销售、管理、财务费用率分别降低0.49、2.26、1.82 个pct 至0.74%、4.27%、2.06%，费用管控措施下，公司净利率继续提升，由2019 年的4.44%提升至2020 年4.73%。
在管物业以非住宅为主、在管项目量价齐升，专业服务增长亮眼。2020 年公司物管板块实现营收80.35 亿元，同比增长56.04%，占总营收比重93.06%，实现毛利率10.97%。
（1）年末在管面积1.91 亿平，比2019 年新增3824.17 万方，总在管中来自控股股东（招商）为7303.62万平，占比38.26%;总在管面积按业态分，在管住宅、非住宅各占50.36%、49.6%。
（2）2020年公司基础物管服务实现营收64.63 亿元，同比增长40.52%，基础物管毛利率为10.23%，在管均价2.82 元/平/月较去年在管均价2.51 元/平/月有所提升;其中住宅、非住宅营收分别为20.65 亿、43.99 亿元，贡献分别为31.95%、68.06%，非住宅项目毛利率为11.88%远超住宅的6.71%，全年住宅、非住宅管理均价分别为1.79、3.87 元/平/月。
（3）专业服务增长亮眼，盈利能力较为可观，有望成为业绩增长新动能。2020 年公司专业服务实现营收15.72 亿同比增长185.80%，占物管收入的19.56%，对应毛利率为14%。专业服务的快速增长，表明该项服务处于渗透率快速提升的阶段。
公司专业服务主要包括案场协销及房产经纪业务、设施管理服务和建筑科技服务。我们看好公司依靠招商、中航两大央企集团、在非住宅项目领域拓展优势，以及未来业务面拓展、深度服务的潜力。
资产管理服务轻资产化趋势明显，盈利能力稳健。公司资产管理服务主要包括商业运营、持有物业出租及经营，2020 年公司实现营收4.34 亿元，同比下降29.65%，占总营收比重5.02%，。
公司资产管理服务营收减少主要系疫情影响购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少、租金减免导致收入减少。商业运营方面，截至2020 年底公司在管商业项目26 个（含筹备项目），管理面积136 万平米。其中自营项目4 个，受托招商蛇口项目18 个，轻资产管理输出项目4 个。
持有物业方面，公司总可出租面积为59.31 万方，总体出租率达95%，包含酒店、购物中心、商写等多种业态。地产开发持续有序退出、后续存货减值风险较小。其他业务实现营业收入1.66 亿元，同比下降46.68%，占公司营业收入的1.92%。
主要系公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘，故营业收入同比降幅较大。目前公司在手土储50 万方，主要为衡阳中航城市花园、天津九方城市广场项目，已委托招商蛇口代管。2020 年末账面存货约为15.75 亿，累计减值存货跌价准备3.91 亿，减值计提较为充分，未来继续减值风险较小。
投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势，2020 年公司在管物业项目实现量价齐升、专业服务营收增长亮眼，同时公司资产管理服务相对平稳、盈利能力可观，在管项目优质、运营良好。基于此，我们预计21-23 年净利润分别为8.73、11.34、14.86 亿元，对应EPS 分别为0.82 元、1.07 元、1.40 元，对应PE分别为20.25X、15.59X、11.90X，维持“买入”评级。
风险提示：物业费收缴不及预期、业务拓展不及预期、存货减值较大。
