公募REITs是什么样?
首先，公募REITs并不是大家通俗所理解的房地产基金，也就意味着绝对不是募集的资金之后让大家去炒房的。
公募REITs目前是不允许投资商业地产跟住宅项目的，所以也就意味着是跟炒房没有任何关系的。
目前公募REITs的投向都是基础设施，基本上都是各个重点区域的产业园区以及高速公路等基础设施项目。
第二点就是REITs的中文名称是叫做“不动产投资信托基金”，它其实是不动产证券化的一个重要的手段，也是属于一种信托的基金。
公募REITs募集了投资者的资金之后，交给专门的机构来进行不动产的投资运营管理，它真的是用来投资于实体的，是用来投资于特定的物业跟基础设施项目的。
所以每一支REITs获得的收益都是这个不动产项目本身所产生的收益，比如产业园区的租金收入或高速公路的运营收入等等。
所以大家就记得一点，REITs基金要赚钱，其本质上面是这个基金所投资的这一个项目要赚钱。每个REITs基金赚到的利润至少90%要通过基金分红分给基金的持有人。
所以这就是REITs基金和普通基金本质上的不同——基金不是投证券，是真正的投到了这个实体项目。
我国的公募REITs有这样的几个非常明显的特征。
首先第一点，它是要取得项目完全的所有权或者是经营权利。也就意味着REITs基金会成为这个项目的主人。
另外公募REITs的目的是为了获得这个实体项目的运营收入，而不是获得这个项目在市场上面的交易收入——就好像买房子一样，REITs基金是为了获得房子的租金收入，而不是为了获得房价上涨的收入。
所以REITs基金本身是为了把这个房子的运营做的更有效率，让出租率更高，到最后能够获得更高水平的租金收入，再把这个租金收入至少90%分给REITs基金的持有人。而不是为了把这个房价炒得更高，有一天再把这个房子卖掉来获取价差收入——这不是REITs所追求的目标。
第三个就是所有的REITs基金都是封闭运作，而且上市交易的。
所以如果您真的对于公募REITs有兴趣的话，想要进行认购，目前是可以通过券商证券账户进行认购，也可以通过少部分银行进行场外份额的认购——但是要提醒一下大家，场外份额是封闭的，大部分公募REITs封闭期限都是在50年以上，所以如果大家到时候想要交易卖出手中的公募REITs份额，你必须拥有证券账户，也就意味着你至少要有一个股票账户才能够去参与公募REITs的后续的买卖交易。
今天首批公募REITs的询价结果和面对公众的发售日期以及认购价格已经确认了。
公募REITs值得买吗?收益会高吗?
REITs基金本身的风险收益水平是介于股票基金和债券基金之间的，也就意味着公募REITs的预期收益并不算非常的高，这跟大家的想象还是有一定的差距的。
大家想看看在过去的这些年，我们是不是也经常听到说有很多高速公路说每年都在亏钱的?因此呢大家就切记一点，公募REITs的最大风险是在于项目本身的风险，也就是这个项目到底能不能赚到钱，到底经营效果怎么样。
因此我们去投资公募REITs的时候，你更重要的是要去看这个公募REITs直接投资的实体基础设施项目是不是你所看好的项目。只有你自己认为这个项目是好的，是有前景的。那么你选择去投资，这才是正确的。
首批公募REITs绝大多数的份额都已经被战略投资者和机构给认购了，因为机构需要的就是这种长期稳定的收入预期。因此机构对于公募REITs会比较的喜欢。
公募REITs不是平时散户所喜欢的会暴涨的产品，而是风险收益相对比较适中的产品。
最后要提醒一下大家：因为公募REITs是封闭运作，而且有非常长的封闭期，因此在二级市场应该是会有折价风险的，大家一定不要忽视了这一点!!!
