reits基金是什么意思？
REITs基金是指不动产信托投资基金，是一种投资于不动产的基金，在美国，不动产属于第三大类资产，总量约17万亿美元。REITs大部分资金投资于能够产生稳定现金流的成熟不动产(商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等)，基础设施REITs即以基础设施为底层资产的REITs。
公募基金，下周一开始将有一大新品推出--公募REITs，这也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投资新品种。
与以往所有公募基金最大的不同在于，公募REITs的投向是各类基础设施，它的收益来源是这些基础设施所产生的租金等收益。一旦你购买了公募REITs，相当于间接成为了这些基础设施的"房东"。
只不过，即使成为这些基础设施的"房东"，也并不是稳赚不赔，就像租房子也存在空房期，这些基础设施同样也可能因为各种经营上的突发因素，导致租金等收益出现起伏，那么自然会影响房东的收益了。
公募REITs：全民可投的新品种
那公募REITs是什么?能不能买?怎么买?今天我们就来回答这三个问题。
对于，首批产品通过层层审批和定价，即将在下周一(5月31日起)面向广大投资者正式发售。
什么是公募REITs?
REITs全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金。不动产大家很熟悉了，写字楼、高速公路、产业园区等等这些都是不动产，那么REITs就是通过向投资者发行收益凭证，投向这些不动产之后，再给投资者分配收益的一种投资基金。它发售份额，封闭运作，在二级市场上进行交易。
正如基金分为公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而这次发售的公募REITs，就是面向中小投资者、人人皆可投的REITs品种：不需要1个亿，就能参与一栋楼、一条高速公路这样的大项目。
由此可见，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理(即资产证券化，ABS)之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。
根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益也来自于这些不动产管理运作得到的收入，比如租金、费用等等;越稳定、越赚钱的不动产项目肯定会带来更好的回报。
往深了说，REITs其实对宏观经济有很大的意义，可以帮助企业快速回笼资金、盘活资产，提供了新的融资手段。东吴基金表示，传统的融资模式以信贷、债券为主，企业为了能够加快发展，会想方设法提高资产的周转效率，而公募REITs把债务融资变成了权益融资，管理人和运营机构将会以长期运营的思路来提高资产收益，更加有利于长期化的战略。
因此与其他公募基金品种相比，公募REITs可以说是完完全全不一样。与大多数公募产品每天公布净值不同，REITs每半年才公布一次净值，交易价格完全以二级市场价格为准。尤其是REITs将在二级市场上交易，因此还和新股上市之前一样，有询价和认购环节，因此发行面值也不是大家买基金所熟悉的1元，而是定价多少，发行价格就是多少。
深创投不动产基金管理(深圳)有限公司首席执行官孔令艺认为，本质上公募REITs就是资产的一次IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，而且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
可见，公募REITs的出现既为相关基础设施资产"借基上市"创造了条件，也在投资属性上具备鲜明的权益色彩。
REITs投资风险大吗?
风险收益特征：高于债券基金，低于股票基金
据测算，公募REITs的日常价格波动风险总体可能低于股票型基金，高于债券型基金及货币市场基金;而其投资标的本质上是不动产，考验的是不动产的运营能力和收益水平，实际上和股市、债市是不一样的市场。因此，如果你是真的想要分散投资，隔离股市、债市的风险，那么公募REITs也许可以满足一定的需求。但如果你只是想要追求投资回报上的高收益，那么公募REITs不一定适合你。
公募REITs的收益水平如何?
因为其收益主要来源于条款所规定的强制性分红，目前各家基金公司针对底层资产的成长性已给出分红率预测，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率分别预计达到12%、10.5%，为首批最高;最低的为4.1%和4.16%。
对于投资者来说，挑选公募REITs需综合考虑底层项目、管理人、预测分红率等多方面因素，理论上分红当然越高越好;另外，产业园区项目评估增值率较高，其次为仓储物流、高速公路项目，污染治理等项目相对较低。
在业内人士看来，叠加分红和权益增值预期，或比通过投资银行股赚取股息率的效果更好。据了解，相较此前类REITs主要受保险机构投资，本次REITs的投资方银行理财和券商都很积极。
公募REITs的产品有哪些?
目前来看，首批9只产品已对标五大领域，包括产业园、收费公路、污染治理、仓储物流以及市政建设，其中产业园和收费公路项目居多，各有三例。
未来当REITs基金有兼并或收购资产计划时，可以通过扩募进行"再融资"。"REITs基金可以在现有规模的基础上，新募集资金用于购买符合规定的资产，因此REITs基金的规模是可以持续增长的。"在扩募的同时，REITs基金所投资的底层资产规模也相应扩大。她告诉，企业可通过借助REITs这一资本平台扩张资产管理规模，发挥主动管理优势。
可见，公募基金掘金万亿REITs市场考验投研及项目深度。但必须指出的是，公募REITs项目涉及机构较多，包括公募基金公司、基金子公司(或券商资管)、券商、审计机构、律所、评估机构、托管银行，如何形成机构之间的有机互动是投资落地的关键。
公募REITs虽是新的金融产品，但基金公司与券商、银行合作多年，项目组成员也在其他项目上有过合作历史，彼此间较为熟悉，因此在沟通协作上具备优势。
公募REITs该如何买?
场内场外都可购买，仔细阅读认购要求
首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与，我们就不赘述了。
对于我们中小投资者来说，购买公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内就是通过交易股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。
当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。
当权限开通之后，有的券商是在"交易所基金申赎"页面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，以两家券商的页面为例，举例如下(通过搜索代码跳出来的目前显示为交易页面，到了周一会跳转成认购页面)
如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就可以认购。
值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。
大家还要注意的是，如果在场内进行认购，有的产品要求是以份额申请，比如有的要求认购份额为1000份或者其整数倍，有的则是100元或1000元起投，整体情况并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的情况。
因此从这个角度来看，大家不一定要在发售的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就可以只用证券账户来买卖交易了，没有转换的烦恼。
认购费率如何计算?
费率方面，这9只产品的认购费率也不太一样，大多都是分段收取，区别如下：
与以往基金初始发行一份1元起买不同的是，由于9只REITs基金的每份价格都不太一样，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因此需要准备的最低资金也不同。以广州广河为例，每份基金份额是13.02元，通过场内认购的话，由于至少是1000份起，因此至少要准备13020元，如果是通过场外认购的话，只需1000元即可。
