大家都在讨论的REITs基金到底是什么？适合普通人投资吗？

最近市场上关注度比较高的reits：

6月21日，首批REITs登陆资本市场。经过近半年的运行，首批REITs二级市场交易平稳，未出现大涨大跌。截止11月25日，以上市发行价计算，下跌的产品仅有1只，9只产品的平均收益率为16.68%，更有4只产品涨幅超过了20%。


值得一提的是，11月12日，中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT发布了分红公告。其中，中金普洛斯仓储物流REIT分红方案为0.5220元/10份基金份额，中航首钢生物质REIT分红方案为51541元/10份基金份额，均免收分红手续费。
值得一提的是，11月12日，中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT发布了分红公告。其中，中金普洛斯仓储物流REIT分红方案为0.5220元/10份基金份额，中航首钢生物质REIT分红方案为51541元/10份基金份额，均免收分红手续费。

整体来看，首批REITs有着不错的赚钱效应，大幅提升了机构的关注热情，这也让第二批REITs备受关注。


11月23日，第二批的两只产品询价结束，机构参与热情高涨。数据显示，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT拟认购数量总和为27841亿份，为初始网下发售份额数量的4419倍。建信中关村REIT拟认购总量为10618亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。



投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。从投资门槛上看，1000元为最低认购门槛。

值得注意的是，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，因此，对于想要参与认购的投资者来说，最好的方式是通过券商走场内认购。否则，即便通过场外认购了份额，想要卖出去，还需要进行转托管，更加麻烦。另外，由于基金是完全封闭式运作，场内交易的时候需要注意相应的折溢价风险。


公募REITs属于风险适中，收益比较稳定的一类资产，更适合长期持有。本次发行的这两只产品，底层资产分别是是高速公路和产业园。如何判断投资价值呢?

高速公路属于特许经营权类，典型的特点就是有固定的经营期限，到期之后要被政府收回，因此投资期间产品价值是随着时间推移递减的。而产业园类属于产权类，就像不动产一样，投资者购买产品后，就相当于拥有了产业园的所有权。

在具体分析产品的投资价值时，应该更加关注底层资产的区位优势、可比资产的竞争情况、未来潜力等等。未来潜力的判断，本质上还是看底层资产所处区域的经济发展前景。比如，高速公路，如果经济前景向好，车流量大，才有希望赚取更多的收益。而产业园类，重点关注的可能就是出租率、续租率等指标。



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