投资建议
我们认为公司已售未结资源充足，后续营收增长仍有保证；预计高价地结算导致未来1-2 年结算毛利率继续下滑。当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，得益于行业供给侧改革影响，预计21 年往后销售利润率将企稳回升。我们将21-22 年EPS 预测由2.88 元、3.18 元下调至2.62 元、2.85元，预测23 年EPS 为3.16 元，维持“买入”评级和21.36 元目标价。
事件及点评
月19 日，保利地产发布2020 年年报。
营收和归母利润微增，结算毛利率下滑。公司20 年实现营收2431.0 亿元，同比+3.04%；归母净利润289.5 亿元，同比+3.54%。毛利率32.6%，比去年同期下降 2.4pcts，主要由于结转2017-2018 年获取的高价地项目所致。
同时，由于过去几年公司合作项目增多并逐步进入结转期，20 年公司实现投资收益61.4 亿元，同比+65.9%。叠加土增税支出减少，对冲了毛利率下滑的影响，因此20 年公司净利率为 16.5%，比去年同期+0.56pcts。
合约销售稳增，深耕核心区域及城市。20 年实现合约销售 5028 亿元，同比增长 8.9%。公司38 个核心城市销售贡献为75%。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比52%，较去年同期提升 6 pcts。20 年，公司在 16 个城市排名市场第一，39 个城市排名市场前三。签约过百亿城市有15 个，较2019 年增加 2 个，合计销售贡献超 2700 亿元，占比54%。
拿地强度加大，策略稳健聚焦。20 年公司新增建面 3186 万平米/+19%，拿地金额 2353 亿元/+51%，拿地强度47%/+14pcts。拿地较为理性，全年拿地溢价率仅为13%，避开二季度火热阶段。同时，调整资源结构不断向“中心城市+城市群”聚焦，全年 38 个核心城市拿地金额占比达 83%/+4pcts。
目前公司待开发面积 7747 万平米，能够保障未来2-3 年销售增长。
融资成本略降，资债指标稳健，分红率比例下调。截至20 年，公司有息负债综合成本4.77%/-0.18pcts；报告期内平均融资成本仅3.60%。公司剔预资产负债率 68.7%，净负债率 56.6%，现金短债比1.82，符合绿档企业标准。20 年股利支付率30.2%/-0.32pcts，对应当前股价股息率5.01%。
风险提示
需求端调控力度过大；土地价格上涨过快。
搞钱啊 因为富时A50并不是在国内交易所上市的，所以如果用户要开户的话基本都是找经纪商进行开户，另外由于富时中国A50股指期货是杠杆交易的，所以整体上门槛并不高。
富时中国A50期货的开户程是非常简单的，跟在国内开户证券账户基本没什么区别，用户准备好个人资料，比如身份证件，手机号，然后按照经纪商的要求填写个人信息完成风险测试就可以了，等资料审核通过后基就可以进行正常富时中国A50指数的交易了。
最后再提醒一下，由于富时中国A50指数期货是在新加坡上市的，所以如果要交易的话最好是找一个靠谱的经纪商，不然极有可能遇到光看到账户里有数字就是不给你提现的尴尬。
干瘪的嘴的饼干 
聪明的金Sir 场外基金是按交易场所的不同，基金可以分为场内基金和场外基金两种。
场内基金是指像股票一样可以在证券交易所上市交易的证券投资基金。常见的场内基金有封闭式基金、上市型开放式基金 (LOF)、交易型开放式基金 (ETF) 和分级基金等。场内基金有一级市场申购赎回和二级市场交易两种投资方式。
场内基金的二级市场交易方式和股票一样，以市场报价进行竞价交易。比如中概互联ETF的代码是513050。虽然是用股票账户买，但它依然是基金，不是股票。
场内交易的优点是交易费率低，只要0.01%，并且可以实时交易，定投起来很方便。
场内交易的缺点是以“手”为单位交易，1手为100份额。
场外基金是指不在证券交易所上市交易，在银行、 证券公司、第三方理财平台或基金公司直销平台交易的基金。目前，大多数基金都是场外基金。
比如中概互联的场外基金是：易方达中证海外中国互联网50ETF联接（006327）
所谓的ETF联接，意思就是这只基金的目的，就是跟踪中概互联ETF的表现，所以场内和场外的涨跌幅是基本一致的。
场外交易的优点是买入金额没太大限制，100元、150元，200元都能买。
